案例背景
近年來，廣州房地產市場面臨嚴峻挑戰。盡管成交量在表面上保持平穩，但價格卻大幅下跌，議價空間不斷擴大，庫存積壓問題日益嚴重。這一背景迫使廣州政府加速松綁限購政策，以激活市場需求，穩定市場預期。
面臨的挑戰/問題
成交量與價格的矛盾
廣州新房和二手房成交量同比有所提升，但價格卻大幅下跌。例如，二手網簽均價一年下滑超過12%，議價空間高達40%。這種成交量與價格之間的矛盾，掩蓋了市場真正的下行壓力。
庫存積壓與斷供風險
隨著價格下行，房東降價比例飆升，庫存積壓問題日益嚴重。高位購房的房東開始出現斷供案例，市場穩定性受到威脅。截至2025年4月，廣州二手市場掛牌房源量接近歷史高位，但掛牌價卻降至冰點。
采用的策略/方法
全面取消限購政策
2024年9月30日起，廣州全面取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策，不再審核購房資格，不再限制購房套數。此舉標志著廣州長達15年的樓市限購政策正式終結。
取消限售與限價政策
早在2024年5月，廣州已宣布取消2年限售政策。盡管限價政策未正式發文取消，但實際執行中已不再設定官方指導價。開發商仍需向有關部門進行價格備案，但官方不再提供指導價。
降低貸款首付比例和利率
廣州目前首套及二套商貸首付比例均為15%，商貸首套利率普遍為3%，公積金利率為2.6%。房貸首付比例及利率均處于較低水平，進一步降低了購房門檻。
推進城中村及老舊小區改造
廣州計劃推進城中村及老舊小區改造，2025年計劃新開工老舊小區改造超150個，更新住宅老舊電梯超9000臺，完成城中村改造固定資產投資1000億元。此舉旨在優化住房供給，滿足不同層次住房需求。
實施過程與細節
政策制定與發布
廣州市政府通過一系列政策文件，逐步取消限購、限售、限價政策。同時，降低貸款首付比例和利率，優化住房公積金使用政策，支持繳存人提取住房公積金支付購房首付款。
市場反應與調整
政策調整后，廣州房地產市場出現一定波動。部分購房者利用政策利好入市，但整體市場仍面臨較大下行壓力。政府繼續通過城中村改造、老舊小區更新等措施，優化住房供給結構。
結果與成效評估
成交量短期回升
政策調整后，廣州新房和二手房成交量出現短期回升。然而，隨著市場逐步消化政策利好，成交量再次趨于平穩。
價格下行壓力依然存在
盡管政策調整試圖穩定市場價格，但下行壓力依然存在。部分區域房價繼續下跌，議價空間仍然較大。
庫存積壓問題緩解有限
政策調整后，庫存積壓問題得到一定緩解，但整體庫存量仍然較高。政府需繼續通過城中村改造等措施，優化住房供給結構，滿足市場需求。
經驗總結與啟示
政策調整需因地制宜
廣州取消限購政策的經驗表明，政策調整需因地制宜，根據市場實際情況進行靈活調整。不同城市在政策表現和寬松形式上存在差異，應立足于市場形勢的差異而制定相應政策。
多元化手段激活需求
廣州在取消限購政策的同時，還通過降低貸款首付比例和利率、優化住房公積金使用政策、推進城中村及老舊小區改造等多元化手段激活市場需求。這些措施共同作用下，有助于緩解市場下行壓力。
加強市場監管與風險防范
在政策調整過程中，政府應加強市場監管，防范市場風險。例如，通過加強房地產貸款風險管理、完善房地產市場信息披露制度等措施，確保市場平穩健康發展。
推廣與啟示
廣州取消限購政策的經驗對其他一線城市具有一定的借鑒意義。在面對房地產市場下行壓力時，政府可靈活調整政策，通過多元化手段激活市場需求。同時，應加強市場監管與風險防范，確保市場平穩健康發展。 本研究分析了廣州取消限購政策的背景、面臨的挑戰、采用的策略及其實施效果。通過深入研究，我們發現政策調整需因地制宜，多元化手段激活需求是緩解市場下行壓力的有效途徑。同時，政府應加強市場監管與風險防范，確保市場平穩健康發展。
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