城投手里的土地庫(kù)存：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的未來(lái)之路

當(dāng)前趨勢(shì)分析

城投拿地占比逐年攀升，但開(kāi)發(fā)效率低

近年來(lái)，城投公司在土地市場(chǎng)的角色日益凸顯，尤其在三四線城市，幾乎成為土地市場(chǎng)的主要買家。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)城投拿地的占比一直處于高位，2024年更是高達(dá)64%，達(dá)到了近五年的高點(diǎn)。然而，與拿地?zé)崆楦邼q形成鮮明對(duì)比的是，城投公司的開(kāi)發(fā)效率卻普遍偏低。從2021年至2024年，重點(diǎn)30城城投拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率逐年下滑，2024年更是降至8.5%，遠(yuǎn)低于其他類型企業(yè)。

土地庫(kù)存積壓，盈利壓力增大

由于開(kāi)發(fā)意愿低、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，城投公司手中的土地庫(kù)存不斷積壓。截至2025年第一季度，城投自2021年以來(lái)所拿土地待開(kāi)發(fā)建面積累約3.6億平方米，待開(kāi)發(fā)地塊數(shù)量超4200宗。這些閑置土地不僅占用了大量資金，還增加了城投公司的盈利壓力。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，城投項(xiàng)目的溢價(jià)率普遍偏低，盈利空間被進(jìn)一步壓縮。

政策引導(dǎo)與市場(chǎng)化合作并舉

面對(duì)土地庫(kù)存積壓的問(wèn)題，多地政府開(kāi)始出臺(tái)政策引導(dǎo)城投公司加快土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度。例如，湖南、安徽等地將城投土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度納入政績(jī)考核，明確“拿地三年內(nèi)未開(kāi)工項(xiàng)目扣減下年度土地指標(biāo)”。同時(shí)，城投公司也在積極探索市場(chǎng)化合作路徑，通過(guò)引入社會(huì)資本、與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作等方式，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率。

未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè)

專項(xiàng)債收儲(chǔ)成為重要途徑

隨著財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ)，城投公司手中的閑置土地有望得到盤活。今年以來(lái)，各地土地收儲(chǔ)工作推進(jìn)迅速，其中城投是此次土地收儲(chǔ)的主要對(duì)象。通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，不僅可以緩解城投公司的債務(wù)壓力，還能在一定程度上化解土地庫(kù)存壓力。然而，與城投的土地庫(kù)存相比，當(dāng)前的收儲(chǔ)規(guī)模仍然有限，未來(lái)仍有較大增長(zhǎng)空間。

保租房市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇

在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，保租房市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。城投公司憑借其土地資源和資金優(yōu)勢(shì)，紛紛布局保租房市場(chǎng)。通過(guò)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的租賃社區(qū)，城投公司不僅可以盤活存量土地資產(chǎn)，還能獲得穩(wěn)定的租金收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度地方國(guó)企系品牌占到的租賃市場(chǎng)份額已經(jīng)提升到了15.12%。未來(lái)，隨著保租房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，城投公司在該領(lǐng)域的布局也將不斷深化。

市場(chǎng)化合作成為常態(tài)

面對(duì)土地開(kāi)發(fā)效率低下的問(wèn)題，城投公司需要積極探索市場(chǎng)化合作路徑。通過(guò)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作、引入社會(huì)資本等方式，城投公司可以提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率、降低開(kāi)發(fā)成本。例如，浙江溫州某縣級(jí)城投與知名代建企業(yè)合作，成功盤活了多個(gè)存量土地項(xiàng)目。未來(lái)，市場(chǎng)化合作將成為城投公司盤活土地庫(kù)存的重要途徑之一。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型助力高效運(yùn)營(yíng)

在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)下，城投公司也需要積極擁抱新技術(shù)、新模式。通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，城投公司可以實(shí)現(xiàn)土地資源的數(shù)字化管理、智能化決策和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。這不僅可以提升土地開(kāi)發(fā)效率，還能降低運(yùn)營(yíng)成本、提高盈利能力。未來(lái)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型將成為城投公司提升競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素之一。

影響因素分析

政策因素

政策因素是影響城投公司土地庫(kù)存盤活的關(guān)鍵因素之一。政府出臺(tái)的相關(guān)政策將直接影響城投公司的土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度、融資成本和盈利模式等方面。因此，城投公司需要密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式。

市場(chǎng)因素

市場(chǎng)因素也是影響城投公司土地庫(kù)存盤活的重要因素之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)需求不足、房?jī)r(jià)下行壓力較大等問(wèn)題仍然存在。這將對(duì)城投公司的土地開(kāi)發(fā)和銷售帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。然而，隨著保租房市場(chǎng)的興起和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，城投公司有望在新的市場(chǎng)環(huán)境中找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

自身因素

城投公司自身的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力和管理水平等也是影響其土地庫(kù)存盤活的重要因素之一。資金實(shí)力雄厚的城投公司可以通過(guò)融資拓展、合作開(kāi)發(fā)等方式加快土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度；而開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、管理水平高的城投公司則可以通過(guò)提升項(xiàng)目品質(zhì)、降低開(kāi)發(fā)成本等方式提高盈利能力。

應(yīng)對(duì)建議

加強(qiáng)政策研究，把握政策機(jī)遇

城投公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的研究和分析，準(zhǔn)確把握政策導(dǎo)向和市場(chǎng)趨勢(shì)。通過(guò)積極參與政策制定和爭(zhēng)取政策支持等方式，為土地庫(kù)存盤活創(chuàng)造有利條件。

探索多元化融資方式，降低融資成本

城投公司應(yīng)積極探索多元化融資方式，包括專項(xiàng)債、銀行貸款、股權(quán)融資等，以降低融資成本、提高資金使用效率。同時(shí)，還可以通過(guò)引入社會(huì)資本、與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作等方式拓寬融資渠道。

加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，提升開(kāi)發(fā)效率

城投公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理和協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時(shí)開(kāi)工、按時(shí)竣工。通過(guò)優(yōu)化開(kāi)發(fā)流程、提升開(kāi)發(fā)能力等方式提高開(kāi)發(fā)效率；同時(shí)還可以通過(guò)與市場(chǎng)化企業(yè)合作等方式引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段。

布局保租房市場(chǎng)，拓展新的增長(zhǎng)點(diǎn)

城投公司應(yīng)積極布局保租房市場(chǎng)，通過(guò)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的租賃社區(qū)獲得穩(wěn)定的租金收入。同時(shí)還可以通過(guò)與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作等方式提升項(xiàng)目品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)效率；從而在新的市場(chǎng)環(huán)境中找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升競(jìng)爭(zhēng)力

城投公司應(yīng)積極推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作，通過(guò)數(shù)字化管理、智能化決策和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等方式提升競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)還可以通過(guò)引入新技術(shù)、新模式等方式創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式；以滿足市場(chǎng)需求和提升客戶滿意度。

Q&A（常見(jiàn)問(wèn)答）

Q1：城投公司如何平衡土地開(kāi)發(fā)與債務(wù)壓力？ A1：城投公司可以通過(guò)多元化融資方式降低融資成本；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理和協(xié)調(diào)，提高開(kāi)發(fā)效率以降低資金占用時(shí)間；還可以通過(guò)布局保租房市場(chǎng)等方式拓展新的增長(zhǎng)點(diǎn)以增加收入來(lái)源；從而平衡土地開(kāi)發(fā)與債務(wù)壓力。 Q2：城投公司如何提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力？ A2：城投公司可以通過(guò)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作、引入市場(chǎng)化企業(yè)等方式引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)以提高員工的專業(yè)素質(zhì)和工作能力；還可以通過(guò)優(yōu)化開(kāi)發(fā)流程和創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式等方式提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力。